Plan ogólny dla Bytomia: 897 stref i nowe reguły zabudowy. Trwają konsultacje do 30 czerwca

Co się zmieni, gdy zniknie dotychczasowe „studium”, a w jego miejsce wejdzie nowy dokument, od którego zależeć będą decyzje o zabudowie? O to pytali bytomianie podczas otwartego spotkania w Urzędzie Miejskim w Bytomiu, gdzie w środę 10 czerwca zaprezentowano założenia projektu planu ogólnego Gminy Bytom. Rozmowy – prowadzone w ramach trwających konsultacji społecznych – dotyczyły przede wszystkim tego, jak plan przełoży się na prywatne nieruchomości, Rodzinne Ogrody Działkowe oraz tereny przeznaczane pod usługi.

W spotkaniu udział wzięli: zastępca prezydenta Bytomia Michał Bieda, naczelnik Wydziału Architektury Bartosz Malczyk oraz Katarzyna Daniluk-Lipińska, kierowniczka Referata Zagospodarowania Przestrzennego. Mieszkańcy mogli obejrzeć prezentację, a później zgłaszać uwagi i opinie do projektu, dopytując m.in. o to, jakie decyzje będą łatwiejsze, a jakie trudniejsze po wejściu w życie nowych przepisów.

Nowy dokument zamiast studium – co to oznacza dla działek i inwestycji

Plan ogólny gminy to narzędzie, które pojawiło się wraz ze zmianami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak podkreślali przedstawiciele miasta, dla osób myślących o budowie, sprzedaży gruntu czy podziale działki będzie to dokument o praktycznych skutkach – bo to na jego podstawie rozstrzygane mają być kluczowe kwestie związane z możliwością zabudowy.

Plan ogólny gminy to nowy dokument, który został wprowadzony wskutek zmian ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uchwalenie planu ogólnego gminy Bytom dla właścicieli działek, którzy myślą o realizacji inwestycji, sprzedaży terenu pod inwestycję, budowie domu lub podziale gruntu, będzie miało ogromne znaczenie. Obowiązujące dotychczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy utraci moc prawną, a nowy plan ogólny będzie podstawowym aktem prawnym przy wydawaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Michał Bieda, zastępca prezydenta Bytomia

W praktyce oznacza to dwie rzeczy. Po pierwsze: każdy nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie musiał zostać dopasowany do zapisów planu ogólnego. Po drugie: plan ogólny – inaczej niż dotychczasowe studium – ma być podstawą także przy wydawaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. To właśnie te decyzje dla wielu właścicieli nieruchomości są dziś „przepustką” do inwestycji, gdy nie ma miejscowego planu.

Podczas spotkania mieszkańcy wracali do kilku wątków, które najbardziej mogą dotknąć codziennych spraw i wartości nieruchomości:

• jak plan ogólny wpłynie na możliwości zabudowy i zagospodarowania prywatnych terenów,
• jak w projekcie wyznaczane są działki pod usługi,
• jakie zasady obejmą przeznaczenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych.

Konsultacje trwają do 30 czerwca. Dwa dyżury projektanta w urzędzie

Miasto przypomina, że konsultacje społeczne projektu planu ogólnego Gminy Bytom potrwają do 30 czerwca. Oprócz spotkania z 10 czerwca przewidziano też możliwość rozmowy z projektantem podczas dyżurów w Urzędzie Miejskim w Bytomiu.

Urzędnicy zachęcają, by z tych terminów korzystać szczególnie wtedy, gdy ktoś ma wątpliwości dotyczące swojej działki, sąsiedztwa inwestycji albo chce sprawdzić, jakie zapisy mogą mieć znaczenie przy przyszłej zabudowie.

897 stref planistycznych: jak uporządkowano miasto w projekcie

Jednym z elementów, który budzi zainteresowanie, jest podział Bytomia na strefy planistyczne, czyli obszary o przypisanym przeznaczeniu. W projekcie wyznaczono ich łącznie 897. Zastosowano nazewnictwo 13 typów stref – takie, jakie przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w planie ogólnym nie można wprowadzać własnych nazw spoza ustawowego katalogu).

W projekcie dla Bytomia wskazano m.in. następujące grupy stref (z podanymi w dokumentach liczbami):

• strefa usługowa (SU) i strefa gospodarcza (SP) – łącznie ponad 300 stref,
• strefy zieleni i rekreacji (SN) – około 150 stref,
• strefy komunikacji (SK) – łącznie 100 stref,
• strefy otwartej (SO) – łącznie 72 strefy,
• strefy infrastrukturalnej (SI) – łącznie 28 stref.

Drugą ważną częścią planu są gminne standardy urbanistyczne, czyli zestaw parametrów, które mają wyznaczać „ramy” dla przyszłej zabudowy. W tym obszarze mowa m.in. o maksymalnej wysokości, intensywności zabudowy oraz maksymalnym udziale powierzchni zabudowy.

Obszar uzupełnienia zabudowy i ograniczenia w nowych terenach mieszkaniowych

W projekcie znalazł się także obszar uzupełnienia zabudowy – a więc te tereny, na których możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy. To istotne przede wszystkim dla zabudowy mieszkaniowej: gmina ma dzięki temu narzędzie, by z jednej strony reagować na potrzeby mieszkańców, a z drugiej brać pod uwagę ochronę środowiska i obiektów zabytkowych.

Przyjęte w projekcie uchwały zapisy dotyczącej obszaru uzupełnienia zabudowy dotyczą tylko tych terenów, dla których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W Bytomiu ponad 67% powierzchni miasta – w tym większość terenów zabudowy – objętych jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, które zachowują swoją ważność i dalej będą stanowić – tak jak dotychczas – podstawę uzyskiwania pozwoleń na budowę.

Bartosz Malczyk, naczelnik Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego w Bytomiu

Jednocześnie miasto zwraca uwagę na ograniczenia wynikające z przepisów: w projekcie nie dało się wyznaczyć nowych terenów mieszkaniowych ponad te, które są już przewidziane w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz już funkcjonują.

Zabudowa śródmiejska: określone granice i konsekwencje dla inwestycji

W planie ogólnym gminy Bytom wyznaczono też obszar zabudowy śródmiejskiej. Ma on obejmować m.in. historyczne centrum skoncentrowane wokół średniowiecznej lokacji miasta – miejsce zwartej zabudowy o funkcjach miastotwórczych i centrotwórczych, z wysoką intensywnością i dominacją funkcji mieszkalnej oraz usługowej.

Granice tego obszaru określono szczegółowo. Od północy to ul. Powstańców Śląskich (wraz z projektowanym przedłużeniem do ul. Strzelców Bytomskich i fragmentu Becetki) oraz ul. Sandomierska (wraz z projektowanym przedłużeniem do al. Jana Pawła II). Od wschodu: al. Jana Pawła II (do węzła z ul. Siemianowicką). Od południa: linia kolejowa (od rejonu ul. Mikołaja Reja do węzła z ul. Siemianowicką i al. Jana Pawła II). Od zachodu: ulice Łużycka i Piłkarska wraz z projektowanym łącznikiem do Becetki, fragment ul. Wrocławskiej (od ul. Łużyckiej do pętli tramwajowej), a także projektowany węzeł Becetki w rejonie ul. Mikołaja Reja.

Wyznaczenie obszaru śródmiejskiego ma służyć ochronie historycznej tkanki miasta, ale ma też wpływać na sam proces inwestycyjno-budowlany. W dokumentach wskazano m.in. znaczenie wymagań dotyczących minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń oraz dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami.

Dlaczego uchwalenie planu jest kluczowe: ryzyko paraliżu planistycznego

Władze miasta podkreślają, że brak planu ogólnego nie jest scenariuszem neutralnym. Bez niego gmina nie mogłaby uchwalać nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji właściciele działek nieobjętych MPZP mieliby zablokowaną możliwość zagospodarowania terenu i budowy budynków. Dodatkowo, bez planu ogólnego nie byłoby podstaw do wydawania nowych warunków zabudowy, co mogłoby przełożyć się na paraliż inwestycyjny w gminie.

Uchwalenie planu ogólnego Gminy Bytom jest konieczne, aby miasto mogło nadal przygotowywać kolejne miejscowe plany zagospodarowywania przestrzennego oraz wydawać decyzje związane m.in. z warunkami zabudowy, co ma szczególne znaczenie przede wszystkim w przypadku nowych inwestycji.

Bartosz Malczyk, naczelnik Wydziału Architektury

Konsultacje trwają do 30 czerwca, a spotkania i dyżury mają pomóc mieszkańcom przełożyć zapisy projektu na konkretne pytania: co z moją działką, jakie są możliwości zabudowy, co z usługami w sąsiedztwie i jak plan podejdzie do terenów zielonych, w tym Rodzinnych Ogrodów Działkowych.