Bytom z nowym planem ogólnym. 898 stref decyduje o przyszłości miasta

Bytomscy radni przyjęli w poniedziałek 27 lipca dokument, który na najbliższe lata określi, gdzie w mieście mogą powstawać nowe domy, biurowce, hale przemysłowe, a gdzie zieleń pozostanie nienaruszona. Plan Ogólny Gminy Bytom zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i – po zatwierdzeniu przez wojewodę – stanie się podstawą do wydawania warunków zabudowy oraz sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dla właścicieli działek i inwestorów to sygnał, że miasto uniknęło administracyjnego paraliżu, który groziłby brakiem możliwości zabudowy nawet na terenach bez planu miejscowego.

898 stref planistycznych – co oznaczają dla mieszkańców?

W Bytomiu wyznaczono 898 stref planistycznych, z których każda precyzuje dopuszczalne przeznaczenie konkretnego fragmentu miasta. To efekt wprowadzenia nowego narzędzia, które – jak tłumaczy władze miasta – ma zastąpić dotychczasowe, mniej szczegółowe studium. Strefy podzielono na siedem głównych typów, co pozwala planistom i urzędnikom szybko określić, czy na danym terenie można postawić budynek mieszkalny, sklep fabrykę czy park.

Najwięcej, bo aż 269 stref, to strefy usługowe (SU) i gospodarcze (SP) – to tereny przeznaczone pod handel, biura, produkcję i magazyny. Drugą co do liczebności grupę stanowią 254 strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową – zarówno wielorodzinną (SW), jak i jednorodzinną (SJ). Dla miłośników zieleni przewidziano 149 stref zieleni i rekreacji (SN), a dla komunikacji 100 stref (SK). Osobno wyodrębniono 72 strefy otwarte (SO), 28 stref infrastrukturalnych (SI) oraz obszary uzupełnienia zabudowy, na których możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy nawet przy braku planu miejscowego.

• Strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową (SW, SJ) – 254
• Strefy usługowe i gospodarcze (SU, SP) – 269
• Strefy zieleni i rekreacji (SN) – 149
• Strefy komunikacji (SK) – 100
• Strefy otwarte (SO) – 72
• Strefy infrastrukturalne (SI) – 28

Obszar zabudowy śródmiejskiej – nowe możliwości w centrum

Plan wyznacza także obszar zabudowy śródmiejskiej, który w Bytomiu obejmuje historyczne centrum miasta – od ul. Powstańców Śląskich na północy, przez al. Jana Pawła II na wschodzie, po linię kolejową na południu i ul. Łużycką z projektowanym łącznikiem na zachodzie. To właśnie tu, w zwartej, intensywnie zabudowanej tkance, będzie można zastosować specjalne, bardziej elastyczne standardy urbanistyczne. Przykładowo, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej może zostać obniżony do 2/3 wskaźnika określonego dla danej strefy – co ułatwi inwestycje w ścisłym centrum, gdzie każdy skrawek gruntu jest cenny.

Jak czytamy w uzasadnieniu do uchwały, granice obszaru zabudowy śródmiejskiej wyznaczono z uwagi na specyfikę tego rejonu – „występowanie zwartej zabudowy o funkcjach miastotwórczych i centrotwórczych (przede wszystkim funkcji mieszkalnej i usługowej), o bardzo wysokiej intensywności zabudowy”. Oznacza to, że w przyszłych planach miejscowych dla śródmieścia łatwiej będzie pogodzić gęstą zabudowę z wymogami nasłonecznienia i dostępności dla osób z niepełnosprawnościami.

Konsultacje i konsekwencje – dlaczego plan był niezbędny?

Projekt Planu Ogólnego był w czerwcu poddany konsultacjom społecznym. Mieszkańcy mogli zgłaszać uwagi podczas otwartego spotkania oraz dyżurów projektanta, gdzie przedstawiciele Wydziału Architektury indywidualnie omawiali każdy wątpliwości. – Plan ogólny gminy stanowi akt prawa miejscowego, określający politykę przestrzenną gminy – mówi Katarzyna Daniluk-Lipińska, kierownik Referatu Zagospodarowania Przestrzennego w Urzędzie Miejskim w Bytomiu. – Wszystkie przyszłe działania planistyczne muszą opierać się na tym dokumencie. Nowe plany miejscowe sporządzane będą na podstawie planu ogólnego, natomiast realizacja inwestycji na terenach, na których brak jest planu miejscowego, odbywać się będzie za pomocą decyzji o warunkach zabudowy wydawanej na podstawie planu ogólnego – dodaje.

– Plan ogólny gminy to nowy dokument, który został wprowadzony wskutek zmian ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warto wspomnieć, że uchwalony Plan Ogólny Gminy Bytom dla właścicieli działek, którzy myślą o realizacji inwestycji, sprzedaży terenu pod inwestycję lub budowie domu, będzie miał ogromne znaczenie. Po wejściu w życie uchwały obowiązujące dotychczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy utraci moc prawną, a nowy plan ogólny będzie podstawowym aktem prawnym przy wydawaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu

Michał Bieda, zastępca prezydenta Bytomia

Konsekwencje braku planu ogólnego byłyby poważne – bez niego nie można by uchwalać nowych planów miejscowych ani wydawać decyzji o warunkach zabudowy. Groziłoby to paraliżem inwestycyjnym na terenach, które nie mają obowiązującego planu miejscowego, a właściciele działek straciliby możliwość ich zabudowy. Uchwała wejdzie w życie 30 dni po publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego, pod warunkiem pozytywnej weryfikacji przez wojewodę.

Kontekst: nowe narzędzie zamiast studium

Plan ogólny gminy to nowe narzędzie planistyczne wprowadzone zmianami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odróżnieniu od studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, które było jedynie wytyczną, plan ogólny jest aktem prawa miejscowego – czyli wiążącym dokumentem, który musi być stosowany zarówno przy tworzeniu planów miejscowych, jak i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Dla mieszkańców oznacza to większą przewidywalność: każdy może sprawdzić, jaka strefa planistyczna obowiązuje na jego działce i jakie inwestycje są tam dopuszczalne.

Warto podkreślić, że gmina – ze względu na ograniczenia ustawowe – nie mogła wyznaczyć nowych terenów mieszkaniowych poza tymi, które już są ujęte w obowiązujących planach miejscowych lub wynikają z istniejącej zabudowy. To oznacza, że nowy plan ogólny nie otwiera automatycznie wszystkich terenów pod budownictwo, ale porządkuje i precyzuje to, co już było ustalone.

Źródło: Urząd Miejski w Bytomiu, Wydział Architektury.